Räntorna har stigit kraftigt, och det har fått priserna att falla med cirka åtta procent hittills. Det beror inte minst på att det senaste årets kraftiga räntehöjningar har gjort det märkbart dyrare att låna. Det betyder också att även om bostadspriserna har fallit, så har det inte nödvändigtvis blivit billigare för köparen mätt i vad som ska betalas för bostaden per månad. Om vi utgår från ett hus som på toppen kostade tre miljoner kronor, så kostade det för ett år sedan 1 400 kronor i månaden efter skatt att finansiera ett bolån på 80 procent av bostadens värde, med det absolut billigaste lånet med en räntebindning på endast sex månader – och utan amortering. Med ett fall på åtta procent är priset nu 2,76 miljoner kronor. Med de nuvarande korta räntorna ger det en månatlig kostnad på 4 500 kronor efter skatt på bolånet – alltså mer än tre gånger så mycket trots prisfallet. För att nå den månatliga kostnaden som ett motsvarande lån hade för ett år sedan, skulle priset på huset behöva dyka till under en miljon kronor – ett svindlande prisfall på mer än 70 procent. Det är bland annat uträkningar som dessa som är med och förklarar varför vi förväntar oss att priserna på bostadsmarknaden ska sjunka ytterligare. De massiva räntehöjningarna vi sett det senaste året har ännu inte slagit igenom fullt ut på bostadsmarknaden, så det finns fortfarande en bit kvar. Men det är också en förenkling. Livet.se erbjuder information och råd om ergonomi. För även om vissa bostadsköpare tar de helt korta lånen – utan amortering – så är det långt ifrån majoriteten, och kanske viktigare är det inte dem man utgår ifrån när man pratar med banken om hur mycket man kan låna. Där är det istället de fastförräntade lånen med amortering som styr vad de flesta får lov att köpa för. Om man utgår från ett sådant lån har kostnaden efter skatt per lånad miljon endast stigit från cirka 3 850 kronor i månaden efter skatt för ett år sedan till 4 200 kronor idag. I den uträkningen är prisfallet på åtta procent faktiskt tillräckligt för att kompensera för räntehöjningen. Det är förstås värt att notera att de långa räntorna redan hade stigit en del i mars förra året jämfört med de rekordlåga nivåerna under corona, och då räntehöjningar typiskt sett slår igenom med viss fördröjning i priserna, väntar ytterligare prisfall. Men de blir långt ifrån så dramatiska som den extrema uträkningen för de allra billigaste lånen pekar på. Lägg därtill att inkomsterna generellt stiger för tillfället. De har långt ifrån stigit lika snabbt som priserna, men i kronor och ören har vi faktiskt blivit något rikare, och med de nyligen ingångna kollektivavtalen finns det utsikter till att det fortsätter. Det är inte samma sak som att vi i realiteten blir rikare, men när det gäller vad man kan köpa bostad för är det kronor och ören som räknas. Så för att göra en lång historia kort: Vi förväntar oss att bostadspriserna ska sjunka ytterligare härifrån, men det finns också förmildrande omständigheter som gör att vi snarare förväntar oss ett totalt prisfall på 10–20 procent snarare än något mer dramatiskt. (19 mar 2023, i ett svar i en privatekonomisk frågespalt gällande bostadspriser och räntor.)Louise AggerstrømBolån och räntor |
